Kredyt deweloperski jest najczęściej wybieraną formą finansowania przedsięwzięć deweloperskich. Jeżeli rozważasz skorzystania z opcji finansowania, to poniższy wpis pomoże Ci zrozumieć na co zwrócić uwagę podczas wyboru banku.
Kluczowe warunki uzyskania kredytu deweloperskiego
Poniżej przedstawię kluczowe warunki dla kredytu deweloperskiego. Opiszę również co należy zrobić, żeby zakwalifikować się pod kredyt deweloperski.
Przede wszystkim musisz spełnić warunek minimalnego poziomu wkładu własnego. Wymagania banków odnośnie wkładów własnych ciągle się zmieniają w odpowiedzi na zawirowania rynkowe, ogólną sytuacje makroekonomiczną w kraju. Ponadto poziom wkładu własnego jest też uzależniony od konkretnych parametrów inwestycji. Z nadejściem pandemii (COVID-19) banki zaostrzyły politykę kredytową. Co raz ostrożniej podchodzą do finansowania nowych deweloperów, z którymi wcześniej nie mieli do czynienia. Przekłada się to na przykład na wyższe wymogi wkładu własnego do nawet 35-40%. Od 35% wkładu jest wymagane od początkujących deweloperów. Ostatni często liczą na udokumentowanie wkładu własnego poprzez wykazania pożyczek od inwestorów zewnętrznych. Natomiast niektóre banki spółdzielcze nie akceptują takich pożyczek, dlatego ważnym jest prawidłowe przygotowanie struktury kapitałowej spółki przed ubieganiem się o kredyt. Banki mogą przyjąć jako wkład własny:
- udokumentowane wydatki na przygotowanie inwestycji (projektowanie oraz koszty miękkie),
- grunt,
- środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych spółki.
Zgodnie z regulacjami banki zawsze będą weryfikować źródła pochodzenia kapitału własnego.
Ważnym warunkiem również jest realizacja przedsprzedaży. Wymaganie udokumentowania przedsprzedaży pojawia się szczególnie w “gorszych” lokalizacjach inwestycji. Takie miejscowości z reguły są mniej znane dla konkretnego banku lub oddalone dalej niż 35 km od centrum miasta z populacją powyżej 175 tys. Covid przyczynił się do wyższych wymogów przedsprzedaży nawet na poziomie 25%.
Dodatkowe wymagania do kredytu deweloperskiego
Istotnym czynnikiem jest rentowność inwestycji. Nadwyżka przychodów ze sprzedaży nad całkowitymi kosztami realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego powinna być co najmniej 15-20%. Prawdopodobieństwo udzielenia kredytu wzrasta wraz ze wzrostem rentowności projektu. Natomiast należy uważać na wiarygodność założonych cen sprzedaży oraz kosztów budowy 1m2. Bank może zakwestionować zawyżenie cen sprzedaży lub zaniżenie kosztów wykonawstwa.
Nie mało ważnym jest doświadczenie deweloperskie. Istotnym dla banków jest co najmniej 2 letnie doświadczenie realizacji inwestycji. Przy pierwszych inwestycjach inwestor może uwiarygodnić się poprzez doświadczenie swojego zespołu np. GW lub inwestora zastępczego.
Na koniec weźmy pod uwagę biznesplan. W dużej mierze przedsięwzięcia deweloperskie są realizowane poprzez spółki celowe. Każdy taki projekt jest postrzegany przez bank jako start-up, ponieważ spółka celowa nie ma historii kredytowej oraz jest nowo powstałym podmiotem. Dlatego banki kładą duży nacisk na weryfikacje spółki marki, generalnego wykonawcy oraz biznesplanu. Ostatni jest szczegółowo sprawdzany przez analityka kredytowego. Biznesplan jest podstawowym dokumentem informacyjnym inwestycji. Każde założenie w biznesplanie jest poddane weryfikacji. Opisy powinny być fachowo przygotowane oraz poparte realnymi danymi. Nie może dojść do pominięcia w biznesplanie jakiejkolwiek pozycji kosztowej, ponieważ będzie to później przekładać się na ryzyka płynnościowe inwestycji. Zarówno biznesplan nie może zawierać pozycji zbędnych, żeby nie doszło do problemu z rozliczaniem transzy kredytu.
Podsumowanie – warunki udzielenia kredytu deweloperskiego
Podsumowując, zanim zaczniesz ubiegać się o kredyt deweloperski musisz pamiętać o najważniejszych warunkach:
- Udokumentowanie wkładu własnego na poziomie 25% dla deweloperów z doświadczeniem oraz od 35% dla początkujących,
- Realizacja przedsprzedaży na poziomie 25%, szczególnie w lokalizacjach oddalonych ponad 35 km od centrum dużych miejscowości (175 tyś. mieszkańców),
- Rentowność projektu co najmniej 15-20%,
- Wykazanie doświadczenia deweloperskiego co najmniej 2 lata,
- Przedstawienie profesjonalnego biznesplanu do analizy przez analityka kredytowego.
